Wohnfläche berechnen nach WoFlV: Beispiel mit Dachschräge, Balkon und Abzügen

Wer die Wohnfläche berechnen will, kommt mit Länge mal Breite oft nicht weit. Dachschrägen zählen je nach Höhe nur halb oder gar nicht, Balkone meist zu einem Viertel, und manche Bauteile fallen heraus, andere nicht. Wir rechnen eine Dachgeschosswohnung nach der Wohnflächenverordnung vollständig durch: von 51,70 m² gemessener Innenfläche zu 47,96 m² anrechenbarer Wohnfläche.

Kurzantwort: welche Flächen zählen wie?

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) § 4 legt fest, mit welchem Anteil eine gemessene Grundfläche zur Wohnfläche zählt. Gemessen wird nach § 3 WoFlV mit den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, ab Vorderkante der Bekleidung, also zum Beispiel ab fertigem Putz.

Nicht zur Wohnfläche gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Heizungsräume und Garagen, außerdem Geschäftsräume und Räume, die nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen genügen. Wann die WoFlV verbindlich ist, regelt § 1 WoFlV: Sie gilt, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird. In Mietverträgen und bei Verkäufen wird sie häufig vereinbart oder als Maßstab herangezogen. Prüfen Sie deshalb zuerst, welche Berechnungsgrundlage für Ihren Zweck gilt.

Das Beispiel: 2-Zimmer-Dachgeschosswohnung

Unsere fiktive Wohnung liegt im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses in Kassel. Sie hat ein Wohnzimmer mit Dachschräge, ein Schlafzimmer unter einer Gaube mit durchgehend mindestens 2 m Höhe, ein Bad, einen Flur, eine Küche und einen Balkon. Die Eigentümerin möchte die Wohnung vermieten und braucht eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung, die sie auch für die spätere Nebenkostenabrechnung verwendet.

So gehen Sie beim Aufmaß vor, bevor Sie überhaupt rechnen:

1. Messen Sie jeden Raum im fertigen Zustand von Wand zu Wand, ab Vorderkante von Putz oder Verkleidung. Fußleisten werden nicht herausgerechnet.
2. Zerlegen Sie L-förmige oder verwinkelte Räume in Rechtecke, Dreiecke oder Trapeze, die sich nicht überschneiden.
3. Markieren Sie in Räumen mit Dachschräge die 1-m- und die 2-m-Höhenlinie und messen Sie die Tiefe jeder Zone.
4. Notieren Sie Bauteile, die abgezogen werden könnten, mit Länge, Breite und Höhe: Schornsteine, Pfeiler, Treppen, Nischen.
5. Halten Sie fest, ob Balkon, Loggia oder Terrasse ausschließlich zur Wohnung gehören und mit welchem Anteil Sie sie ansetzen.
6. Dokumentieren Sie Datum, messende Person und Grundlage, also Aufmaß oder Bauzeichnung.

51,70 m² wären das Ergebnis, wenn Sie einfach Länge mal Breite rechnen. Die tatsächlich anrechenbare Wohnfläche ist kleiner, weil Teile des Wohnzimmers niedrig sind und ein Kaminvorsprung herausfällt. Der Balkon kommt dafür anteilig hinzu.

Wohnfläche berechnen bei Dachschräge: Höhenzonen getrennt messen

Wer die Wohnfläche mit Dachschräge berechnen will, misst nicht nur Länge und Breite, sondern auch, wo die lichte Höhe genau 1 m und genau 2 m beträgt. Diese beiden Linien teilen den Raum in Zonen. Jede Zone wird als eigene Teilfläche berechnet, ohne Überschneidung mit den anderen.

Die drei Tiefen ergeben zusammen wieder die Raumtiefe: 0,40 + 1,10 + 2,70 = 4,20 m. Diese Kontrolle sollten Sie bei jeder Zerlegung machen. Messen Sie die Höhenlinien am fertigen Raum. Ein Plan reicht nach § 3 Abs. 4 WoFlV nur, wenn er die lichten Maße zuverlässig wiedergibt und nicht abweichend gebaut wurde.

Balkon und Terrasse: 25 % oder bis 50 %

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen nach § 4 Nr. 4 WoFlV „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“. Der Regelfall ist ein Viertel. Ein höherer Anteil braucht eine Begründung, etwa eine besonders gute Lage oder Nutzbarkeit. Dokumentieren Sie diese Entscheidung, damit sie später nachvollziehbar bleibt.

Im Beispiel bleibt es bei 25 %: 4,50 m² × 0,25 = 1,125 m², gerundet 1,13 m². Die Höhenzonen spielen beim Balkon keine Rolle, weil er eine Außenfläche ist. Ein unbeheizbarer, rundum geschlossener Wintergarten wäre dagegen zur Hälfte anzurechnen.

Was abgezogen wird – und was nicht (Pfeiler, Badewanne, Türnischen)

§ 3 WoFlV unterscheidet genau zwischen Bauteilen, die in der Grundfläche bleiben, und solchen, die herausfallen. Diese Liste beantwortet die meisten Streitfragen:

Ziehen Sie nur ab, was in der gemessenen Teilfläche auch wirklich enthalten ist. Haben Sie eine Türnische schon beim Messen ausgespart, darf sie nicht noch einmal abgezogen werden. Bei unserem Kamin liegt der Vorsprung in der Zone ab 2 m, deshalb wird er dort mit 100 % abgezogen.

Ergebnis: gemessene Fläche vs. anrechenbare Wohnfläche

Die Differenz setzt sich zusammen aus 2,00 m² nicht angerechneter Zone unter 1 m, 2,75 m² nur halb angerechneter Zone, 0,12 m² Kaminabzug und plus 1,13 m² Balkonanteil. Wir runden jede Teilfläche auf zwei Nachkommastellen und addieren dann. Eine gesetzliche Rundungsvorschrift enthält die WoFlV nicht; wichtig ist, dass Sie ein Verfahren durchgängig anwenden.

Vor der Weitergabe lohnt eine kurze Kontrolle: Ergeben die Zonen eines Raums zusammen wieder seine Grundfläche? Ist jeder Abzug kleiner als die Teilfläche, in der er liegt? Taucht kein Raum doppelt auf, etwa ein Flur, der schon im Wohnbereich steckt? Und ist der Balkonanteil begründet? Wer diese vier Fragen beantworten kann, hat eine Berechnung, die auch Dritte nachrechnen können.

Diese Rechnung lässt sich in der Wohnflächenberechnung-Vorlage für Excel Raum für Raum nachbauen: Teilflächen erhalten eine Höhenzone, Abzüge werden der passenden Teilfläche zugeordnet, und der Bericht listet je Raum Netto-Bodenfläche und Wohnfläche. Prüfhinweise erscheinen, wenn zum Beispiel ein Abzug größer ist als seine Teilfläche.

Wenn Sie vermieten, fließt das Ergebnis oft direkt in den Umlageschlüssel. Wie ein Flächenschlüssel in der Praxis aussieht, zeigt unser Beispiel einer Nebenkostenabrechnung in Excel. Wichtig ist, dass alle Wohnungen eines Hauses nach derselben Methode berechnet werden; für die Umlage selbst gibt es die Excel-Vorlage zur Nebenkostenabrechnung.

WoFlV oder DIN 277?

Die DIN 277 ist eine Norm für Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen. Sie wird zum Beispiel für Planung, Kostenermittlung oder gewerbliche Flächen verwendet und arbeitet mit eigenen Flächenarten. Die Anrechnungsfaktoren aus § 4 WoFlV, also die Hälfte für Raumteile zwischen 1 und 2 m oder ein Viertel für Balkone, kennt sie in dieser Form nicht. Ergebnisse nach DIN 277 und nach WoFlV sind deshalb nicht austauschbar, auch wenn beide in Quadratmetern angegeben werden.

Für ältere Berechnungen gibt es noch eine dritte Grundlage: Wurde die Wohnfläche bis Ende 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ermittelt, bleibt es nach § 5 WoFlV dabei, solange keine baulichen Änderungen eine Neuberechnung erfordern. Unser Beispiel und die Excel-Vorlage rechnen ausschließlich nach WoFlV. Sie ersetzen kein Aufmaß durch Fachleute und kein Gutachten, wenn eine Fläche verbindlich festgestellt werden muss.